Formularmäßiger einseitiger Kündigungsverzicht wirksam!
Ein formularvertraglich vereinbarter einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht ist wirksam, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des § 557a BGB ist ein wechselseitiger, auch den Vermieter bindender Kündigungsverzicht, nicht erforderlich. Für die Berechnung der Kündigungsausschlussfrist ist auf den Zeitpunkt der Vereinbarung abzustellen und nicht auf den (ggf. späteren) Mietbeginn.

BGH, Urteil vom 12.08.2008 – Az.: VIII ZR 270/07
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Breiholdt Rechtsanwälte
Steven Shaw, Fachanwalt für Miet-/Wohnungseigentumsrecht
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Messie zur Müllentsorgung verurteilt
Wer unter krankhaftem Sammelzwang leidet, muss seinen Müll vorschriftsgemäß entsorgen. Das „Messie-Syndrom“ berechtigt nicht dazu, Unrat in großen Mengen in einem Wohnhaus zu deponieren.

Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg entschieden und bestätige ein Urteil des Verwaltungsgerichts Göttingen. Die Göttinger Richter hatten einen Mann aus Moringen im Landkreis Northeim angewiesen, rund 50 Kubikmeter Müll, darunter verdorbene Lebensmittel, Sperrmüll, alte Zeitungen, Hausrat, Verpackungen und Altkleider, aus seinem Haus zu entfernen. Eine Berufung gegen das Urteil der ersten Instanz ließ das OVG in seinem aktuellen Beschluss nicht zu.

Der Mann sammelt den Unrat bereits seit Jahren in seinem Haus. Weil dadurch Ratten angelockt und Anwohner durch Fäkaliengeruch erheblich belästigt wurden, hatten die Behörden wiederholt die Beseitigung des Mülls angeordnet. Zu Recht, wie es im Beschluss der Lüneburger Richter heißt. „Die krankhafte Sammelneigung“ des Mannes lasse „die abfallrechtliche Beseitigungspflicht“ nicht entfallen.

(OVG Lüneburg, Urteil vom 07.04.2009, 7 LA 13/09)
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Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anordnung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat, dulden muss.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Klägerin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der Beklagten sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnung sind mittlerweile sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Beklagten lehnten die mit Schreiben vom 16. November 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezember 2005 angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 erbat die Klägerin von den Beklagten vergeblich Zutritt zu deren Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der Wohnung im zweiten Obergeschoss an die Heizungsanlage im Erdgeschoss am 19. Juni 2006. Auch der schließlich im August 2006 geäußerten Bitte der Klägerin, einen ihnen genehmen Termins für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kamen die Beklagten nicht nach. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.

Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen fallen und daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB* unterliegen. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab, und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren.

*§ 554 BGB lautet auszugsweise:

"(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen."

(BGH, Urteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08) alleine anzeigen

Vertrag kann Mietminderung nicht ausschließen
Der Ausschluss der Mietminderung wegen Mängeln durch Formularklausel ist im Gewerberaummietvertrag nicht zulässig. Zahlt der Mieter trotz eines Mangels, kann er die Miete zurückfordern.

Hintergrund

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Büroräume. Der Mietvertrag enthält folgende Formularklausel:

"Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten."

Die Geschäftsräume haben keine Fenster. Die Mieterin hat beanstandet, dass die Klimaanlage nicht funktionsfähig sei und forderte die Vermieterin auf, die Anlage in einen einwandfreien Zustand bringen zu lassen. Trotzdem hat die Mieterin weitere 45 Monate die Miete vollständig und vorbehaltlos gezahlt. Dann stellte sie die Zahlungen ein. Die Vermieterin fordert die rückständigen Mieten.


Entscheidung

Die Mieterin muss nicht zahlen.

Die zitierte Klausel des Mietvertrages ist so zu verstehen, dass sie die Minderung vollständig ausschließt und dem Mieter auch keine Möglichkeit der Rückforderung verbleibt. Die Klausel benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen: Dieser hätte die volle Miete zu zahlen, obwohl ihm der Vermieter den Mietgebrauch nicht vertragsgemäß gewährt. Das Austauschverhältnis wäre empfindlich gestört.

Die Mieterin hat ihr Minderungsrecht auch nicht verwirkt, obwohl sie die Miete lange vorbehaltlos bezahlt hat. Die Vermieterin hat mit der Verwendung einer unwirksamen Klausel gegen ihre vorvertraglichen Pflichten verstoßen. Sie musste damit rechnen, dass die Mieterin die Unwirksamkeit der Klausel nicht sofort bei Auftreten eines Mangels, sondern erst später erkennen und sich dann auf die Minderung berufen wird. Die Vermieterin konnte somit wegen ihres eigenen Vertragsverstoßes nicht darauf vertrauen, die Mieterin werde wegen des großen Zeitablaufs ihr Recht nicht mehr geltend machen.
((BGH, Urteil vom 12.3.2008, XII ZR 147/05)
Gefunden bei www.haufe.de) alleine anzeigen

Verwalter ist für das Laubfegen verantwortlich - Die Eigentümergemeinschaft kann Miteigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss zwingen, bei der Entfernung von Laub und Reinigung der Außenanlage selbst Hand anzulegen.
Hintergrund

Herbstzeit ist Laubzeit. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat daher mehrheitlich beschlossen, dass für die Herbstzeit vom 1.9. bis zum 30.1. eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen herangezogen werden.

Ein Wohnungseigentümer hat diesen Beschluss rechtzeitig angefochten.


Entscheidung

Das Gericht hat den Beschluss der Eigentümer aufgehoben, weil dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Da das WEG den Wohnungseigentümern eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen nicht auferlegt, sondern nur eine Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse, können Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten den Wohnungseigentümern nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Ansonsten würden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören und für die der Verwalter honoriert wird (Organisieren von Krankheits- und Urlaubsvertretung, Beauftragung und Kontrolle eines Dienstleisters etc.) auf die Wohnungseigentümer verlagert, ebenso unter Umständen das Haftungsrisiko (Ausgleiten auf nassem Laub). Schließlich ist es für einen einzelnen Eigentümer schwierig, wenn nicht unmöglich, allein für den ihm zugewiesenen Teil der Arbeiten einen Dienstleister zu finden.
((OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008, I-3 Wx 77/08)) alleine anzeigen

Ein Erwerber von Wohnungseigentum kann auch für Altschulden haften
WEG: Wenn das Wohngeld erst mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung fällig wird, haftet der zwischenzeitlich eingetragene Erwerber auch für Altschulden.



Nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage verliert der Wirtschaftsplan seine Gültigkeit mit der Beschlussfassung über den neuen Plan. Am 14.12.1998 beschloss die teilende Eigentümerin - seinerzeit alleinige Eigentümerin - den Wirtschaftsplan für 1999. Am 28.12.1998 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen. Am 2.12.1999 erfolgte die erste Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

Der Antragsgegner hat im Jahr 2001 mehrere Teileigentumseinheiten erworben. Für diese Einheiten hatte die teilende Eigentümerin im Jahr 2000 keinerlei Kostenbeiträge erbracht, also auch die von ihr am 14.12.1998 beschlossenen Wohngeldvorschüsse nicht geleistet. In der Eigentümerversammlung vom 15.3.2002 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2000 die Nennung der Gesamtkosten und die Genehmigung von noch vorzulegenden Einzelrechnungen. Am 2.4.2002 wurde der Antragsgegner im Grundbuch eingetragen. In der Eigentümerversammlung vom 28.11.2002 genehmigte die Gemeinschaft die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2000. Die Verwalterin macht für die Wohnungseigentümergemeinschaft den sich aus diesem Beschluss ergebenden Nachzahlungsbetrag bei dem Antragsgegner geltend.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht entschied, dass der Antragsgegner der Wohnungseigentümergemeinschaft das Wohngeld zahlen muss. Die Beitragsforderung der Gemeinschaft ist erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 am 28.11.2002 entstanden und damit nach der Eintragung des Antragsgegners ins Grundbuch fällig geworden.

Durch den "Ein-Mann-Beschluss" der teilenden Eigentümerin vom 14.12.1998 ist keine Wohngeldschuld für 1999 begründet worden. Damit konnte er keine Grundlage für Beitragsforderungen der Gemeinschaft im Jahr 2000 sein. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht erst mit der Eintragung des ersten Erwerbers. Die Voraussetzungen für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft lagen auch noch nicht vor.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.3.2002 enthält keine wirksame Genehmigung einer Jahresabrechnung. Bei dem Beschluss fehlt es an einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für die einzelnen Einheiten.

Das führt dazu, dass der Beschluss vom 28.11.2002 die Beitragsverbindlichkeit der Wohnungseigentümer für die im Jahr 2000 entstandenen Kosten begründet. Die Folge ist eine Haftung des Antragsgegners.
((OLG Köln, Beschluss vom 15.1.2008, 16 Wx 141/07)) alleine anzeigen

Schadensersatzansprüche gegen den Staat wegen unzumutbarer Verzögerung von Eintragungen im Grundbuch
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte heute über die Frage zu entscheiden, inwieweit einem Grundstückseigentümer Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche wegen einer unzumutbaren Verzögerung der beantragten Eintragungen im Grundbuch zustehen. In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Bauträger auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen gebildet und diese an Interessenten verkauft. Die Kaufpreiszahlungen sollten erfolgen, wenn zugunsten der Käufer Vormerkungen im Grundbuch zur Sicherung ihrer Ansprüche auf Eigentumsübertragung eingetragen waren. Der hierfür zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichts war jedoch überlastet und trug die Vormerkungen deswegen erst nach einem Jahr und acht Monaten ein. Wegen des dem insolvent gewordenen Bauträger entstandenen Zinsschadens verlangt nunmehr die finanzierende Sparkasse, der die Ersatzansprüche abgetreten worden sind, von dem Bundesland Schadensersatz in Höhe von zunächst etwa 450.000 €. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Prüfung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Er hat hierbei allerdings die geltend gemachten Ersatzansprüche im Ansatz bejaht. Jede Behörde hat die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Ist dies wegen Überlastung des zuständigen Beamten nicht gewährleistet, so haben nicht nur die zuständige Behörde (Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (Landgericht, Oberlandesgericht, Justizministerien) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe zu schaffen. Inwieweit sie hierzu in der Lage gewesen wären, war in dem vorliegenden Rechtsstreit bislang nicht hinreichend geklärt, so dass weitere Sachverhaltsfeststellungen und eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht nötig wurden. Soweit es dagegen um die Zuweisung von Haushaltsmitteln und Stellen an die Gerichte durch den Haushaltsgesetzgeber geht, hat der Bundesgerichtshof an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, dass auf eine etwaige Pflichtverletzung des Gesetzgebers ein Schadensersatzanspruch des Bürgers nicht gestützt werden kann.

Bei der hier in Rede stehenden unzumutbaren Verzögerung von Eintragungsanträgen kommt außer dem Amtshaftungsanspruch noch ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf angemessene Entschädigung für die entgangene Nutzung seines Eigentums aus dem Gesichtspunkt des so genannten "enteignungsgleichen Eingriffs" in Betracht. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der allerdings nicht auf vollen Schadensausgleich gerichtet ist, hat der Bundesgerichtshof hier für gegeben erachtet. In dieser Beziehung waren aber noch weitere tatsächliche Feststellungen zur Höhe der Entschädigung durch das Berufungsgericht erforderlich.

Urteil vom 11. Januar 2007 - III ZR 302/05

OLG Schleswig - Urteil vom 10. November 2005 - 11 U 145/04 ./. LG Lübeck - Urteil vom 27. August 2004 - 9 O 159/02

Karlsruhe, den 11. Januar 2007

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76125 Karlsruhe
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Telefax (0721) 159-5501


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Wohnungseigentümer darf Keller nicht zum Wohnen nutzen
Urteil

Wohnungseigentümer müssen es nicht hinnehmen, wenn Mitbewohner Kellerräume zum Wohnen nutzen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken. Jeder Bewohner einer Eigentumswohnanlage sei an den festgelegten Nutzungszweck der Räume gebunden und eine anderweitige Nutzung nur einvernehmlich möglich, entschied das Gericht (Az.: 3 W 196/05). Die Richter gaben mit ihrem Beschluß dem Antrag von Wohnungseigentümern statt, einem Mitbewohner die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken zu untersagen. dpa



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Bei Zahlungsrückstand darf Wärme abgedreht werden
Läßt ein Wohnungseigentümer einen Hausgeldrückstand von mehr als sechs Monatsbeiträgen auflaufen, darf die Eigentümergemeinschaft seine Wohnung von der zentralen Versorgung mit Wärme abtrennen. Wie Wüstenrot mitteilt, hat dies der Bundesgerichtshof (V ZR 235/04) kürzlich entschieden und damit einen bisher in der Rechtsprechung nicht einheitlich bewerteten Streitpunkt geklärt. Voraussetzung sei ein entsprechender Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft. Außerdem müsse die Gemeinschaft die bevorstehende Maßnahme androhen.
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Wohneigentümer nur als Gemeinschaft haftbar
Bonn - Eine wichtige Grundsatzentscheidung fällte der Bundesgerichtshof (Az. V ZB 32/05) für Wohneigentumsanlagen. Danach ist nicht der einzelne Eigentümer per "gesamtschuldnerischer Haftung" Vertragspartner von Handwerkern oder Lieferanten, sondern jeweils die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Dieses Urteil begrüßt der Verein "Wohnen im Eigentum", entfalle damit doch das Risiko der Eigentümer, fremde Schulden bezahlen zu müssen.

Der Verbraucherschutzverein sieht das Urteil als Abkehr des BGH von der gesamtschuldnerischen Haftung. Die Gefährdung des eigenen Vermögens durch Insolvenz eines Miteigentümers oder ihrer Zahlungsverweigerung sei damit ausgeschlossen. Bisher galt: Jeder Miteigentümer haftete mit seinem gesamten Vermögen für die Schulden der Gemeinschaft. Wurde eine Eignergemeinschaft zur Zahlung einer Heizölrechnung verurteilt, konnte der Lieferant willkürlich einen Eigentümer auswählen und von ihm die Bezahlung der gesamten Schuld verlangen, unabhängig davon, wie hoch die Schuld war. Der Eigentümer mußte daraufhin von jedem anderen Miteigentümer den entsprechenden Anteil eintreiben und blieb bei insolventen Miteigentümern auf deren Teil der Schuld sitzen.

Die Neuerung nach dem BGH-Urteil: Die Eigentümergemeinschaft haftet als Ganzes für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten, und die Haftung ist auf das Gemeinschaftsvermögen beschränkt. Der einzelne Eigentümer kann nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden. Eine persönliche Haftung für die gesamte Schuld besteht nur noch in dem Fall, daß ein Eigentümer diese Schuld freiwillig übernimmt.
(BGH) alleine anzeigen

Steht dem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter ein Schadensersatzanspruch zu bei nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung?
Das Amtsgericht Hamburg hat den Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter des Gemeinschaftseigentums, der Jahresabrechnungen verspätet erstellte, abgelehnt.

Der Wohnungseigentümer hatte seinen Schadensersatzanspruch damit begründet, dass er, da die Jahresabrechnung für das Jahr 2001 nicht vorlag, gegenüber seinem Mieter nicht bis spätestens Ende 2002 abrechnen konnte.
Der Mieter lehnte dann die Zahlung der erst im Jahr 2003 erfolgten und ihm zugesandten Betriebskostenabrechnung als verjährt gemäß § 556 Abs. 3 BGB ab.

Das Amtsgericht Hamburg sah einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers nicht als gegeben an. Der Eigentümer/Vermieter habe die Möglichkeit und das Recht, beim Verwalter die Unterlagen einzusehen. Er sei deshalb selbst in der Lage, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

In dem zu entscheidenden Fall war im Verwaltervertrag keine ausdrückliche Verpflichtung des Verwalters aufgenommen, dass er Jahresabrechnungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erstellen hatte. Darüber, ob eine solche Verpflichtung im Verwaltervertrag einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers rechtfertigen würde, hatte das Amtsgericht mithin nicht zu entscheiden.
(Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 29.06.2005 - Aktenzeichen: 102b II 57/05 WEG.) alleine anzeigen

Verwalterzahlung auf Wohngeld
Hat der Verwalter in einer kleineren Wohnungseigentümergemeinschaft, weil einer der Miteigentümer mit seinen Zahlungen des Wohngeldes erheblich in Rückstand war, den Fehlbetrag der laufenden Kosten der Gemeinschaft aus eigener Tasche vorgeschossen, so liegt darin, wenn ein anderer Wille nicht ausdrücklich erklärt wurde, keine befreiende Drittleistung (§ 267 BGB) für den säumigen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft kann deshalb von diesem die rückständigen Beiträge weiterhin verlangen.
(OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - Aktenzeichen: 16 Wx 210/04.) alleine anzeigen

Gewinne aus Grundstücksveräußerung innerhalb der Spekulationsfrist nur bei Selbstnutzung steuerfrei
Gewinne aus Grundstücksveräußerung innerhalb der Spekulationsfrist nur bei Selbstnutzung steuerfrei Veräußerungsgewinne bei Grundstücken sind einkommensteuerpflichtig, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgt. Grundstücke sind Gebäude, selbstständige Gebäudeteile, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume. Werden zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzte Grundstücke veräußert, ist der erzielte Veräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen nicht steuerpflichtig. Das Einkommensteuergesetz enthält zwei Bedingungen, von denen zumindest eine für die Ausnahme von der Besteuerung erfüllt sein muss:

Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand
Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei aufwendiger Modernisierung eines Mehrfamilienhauses nach der Anschaffung - Aufwendungen für Erneuerung insbesondere der Wasser- und Elektroleitungen, Fenster, Türen, Heizkörper und Bäder sowie für die Isolierung des Flachdachs und der Balkone als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Auch zusätzlicher Einbau einer Gegensprechanlage mangels wesentlicher Verbesserung kein Herstellungsaufwand.
HGB § 255 Abs. 1, 2; EStG §§ 9 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 1

Aufwendungen für den Einbau neuer Gegenstände in vorhandene Installationen eines Wohnhauses können nur dann zu Herstellungskosten gem. § 155 Abs. 2 Satz 1 HGB führen, wenn sie eine deutliche Erweiterung seines Gebrauchswerts (wesentliche Verbesserung) zur Folge haben.
(Bundesfinanzhof, Urteil vom 20.08.2002 - Aktenzeichen IX R 98/00) alleine anzeigen

Beschränkte Schadensersatzpflicht bei umgestürzten Bäumen
Der Nachbar eines Grundstückseigentümers verlangte von diesem Schadensersatz, weil bei einem Sturm zwei Bäume umgestürzt waren und dabei seinen PKW und seinen Carport beschädigt hatten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht lehnte einen
solchen Anspruch ab.

In der Entscheidung nahm das Gericht zu Umfang und Inhalt der Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers Stellung. Danach ist der private Verkehrssicherungspflichtige maximal einmal pro Jahr verpflichtet, eine Sichtkontrolle der Bäume durchzuführen. Eine eingehende fachmännische Untersuchung ist erst dann vorzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die der Erfahrung nach auf eine besondere Gefährdung hindeuten. Grenzen Bäume an öffentliche Straßen, sind die dagegen regelmäßig zwei Mal pro Jahr zu überprüfen, und zwar in unbelaubtem und belaubtem Zustand. Stürzt dennoch ein Baum bei einem Sturm um und verursacht Schaden an fremdem Eigentum, so besteht keine Schadensersatzpflicht, da der Schaden dann Folge eines von niemandem zu beherrschenden Naturereignisses ist.
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Überpinselte Schäden beseitigt der Verkäufer
Vertuscht ein Immobilienbesitzer, der sein Haus verkaufen möchte, Feuchtigkeitsschäden im Keller durch einfaches Übermalen und verkauft er sein Anwesen, ohne den Käufer direkt auf den Mangel hinzuweisen, so handelt er arglistig - mit der Folge, daß er für die Schadenbeseitigung haftet (Oberlandesgericht Koblenz, 5 U 1111/05).

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Hausverkäufer muss auf schikanöse Nachbarn hinweisen
Frankfurt/Main - Der Verkäufer eines Hauses muss den Käufer ungefragt über extrem schikanöse Nachbarn aufklären. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt in einem neuen Urteil (Az. 4 U 84/01) entschieden.

Die Klägerin hatte im Jahre 1999 ein Wohnhaus gekauft und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug stieß ihr Nachbar Morddrohungen gegen sie aus, beleidigte sie, beschmierte die Haustür mit Erbrochenem, schrie laut herum und ließ nachts laut Musik laufen. Dieses Verhalten war den Verkäufern nach den Erkenntnissen des OLG bereits seit Jahren bekannt gewesen. Schließlich waren sie sogar wegen Angstzuständen in Behandlung.

Der Käuferin sagten sie jedoch laut OLG-Urteil nur, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon einmal laut. Diesen Hinweis wertete das Gericht als verharmlosend und somit als unzureichend. Die Verkäufer müssen der Klägerin daher die Erwerbs-, Finanzierungs- und Renovierungskosten in Höhe von mehr als 200 000 Euro sowie die Zinsen ersetzen. Im Gegenzug bekommen sie ihr Haus zurück. dpa

(Gefunden in: DIE WELT, 21.08.05) alleine anzeigen

Keine Haftung für herabfallende Dachlawinen
Das kann in schneereichen Wintern schnell einmal passieren: Schnee- und Eislawinen lösen sich vom Dach und stürzen auf Fahrzeuge, die vor dem Haus abgestellt sind, oder Passanten, die gerade vor dem Haus vorbeigehen. Werden die Passanten verletzt oder entsteht an den Fahrzeugen Schaden, sind Sie als Hausbesitzer nicht von vornherein verpflichtet, Schadenersatz oder Schmerzensgeld zu zahlen.

Der Grund: Sie müssen überhaupt nur dann Vorkehrungen gegen herabfallende Dachlawinen treffen, wenn die Gemeindesatzung dies vorschreibt oder die örtlichen Verhältnisse es erfordern. Insbesondere müssen Sie nicht generell Schneefanggitter oder Warntafeln anbringen. Dazu sind Sie allenfalls dann verpflichtet, wenn massive Schneefälle vorausgegangen sind oder Tauwetter eingesetzt hat.

(LG Coburg, Az: 32 S 105/03) alleine anzeigen

Unterhalt und Immobilienverkauf
Verkauft ein (Noch-)Ehemann während der Trennung von seiner Frau sein Haus, aus dem er vorher Mieteinnahmen erzielt hat, so kann er nach der Scheidung nicht argumentieren, es sei eine Einnahmequelle entfallen. Denn die Trennungsphase gehört noch zur Ehezeit, in der die "ehelichen Lebensverhältnisse" geprägt wurden. Die vorherige Miete wird als Einnahme fortgeschrieben, solange der Mann nicht vorträgt, wie er den Verkaufserlös angelegt hat.

((Saarländisches Oberlandesgericht, Az. 6 UF 16/03)) alleine anzeigen

Zinsschaden auf Minderwerte
Berechnet der arglistig getäuschte Käufer seinen nach § 463 Satz 2 BGB a.F. geltend gemachten Schaden in der Weise, dass er die Kaufsache behält und den Minderwert ersetzt verlangt, kann er die Finanzierungskosten, die er für den Teilbetrag des Kaufpreises hat aufwenden müssen, der auf den Minderwert entfällt, nicht als Nichterfüllungsschaden erstattet verlangen.
(BGH, Urteil vom 28.06.2002 - Aktenzeichen: V ZR 188/01) alleine anzeigen

Außerordentliche Kündigung bei Gewerberaum
Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor der Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes (§ 580 a Abs. 2, 4 BGB n.F.) die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1a BGB a.F..
(BGH, Urteil vom 08.05.2002 - Aktenzeichen: XII ZR 323/00) alleine anzeigen

Inanspruchnahme der Kaution
Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet, so kann der Vermieter diese während des laufenden Mietverhältnisses in der Regel nur dann in Anspruch nehmen, wenn es sich um unbestrittene Ansprüche handelt.
(Amtsgericht Neuss, Urteil vom 07.12.2001, Aktenzeichen: 34 C 4727/01) alleine anzeigen