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Eigenbedarf
Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs und stellt sich nach Auszug des Mieters heraus, dass Eigenbedarf gar nicht besteht, sondern die Wohnung vom Vermieter verkauft werden soll, ist der Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet. Solange die Wohnung nicht an einen Dritten neu vermietet oder verkauft worden ist, hat der Mieter einen rechtlichen Anspruch auf erneute Überlassung der Wohnung. Diesen Anspruch kann der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung, dass die Wohnung weder Dritten überlassen noch veräußert werden darf, vorläufig durch das Gericht sichern lassen. So hat es das Landgericht Hamburg (Az: 307 S 34/07) entschieden.

Dieser Rechtsgedanke kommt nicht bei einer Doppelvermietung zum Tragen, also wenn die fragliche Wohnung bereits neu vermietet oder zwischenzeitlich veräußert wurde. Der Anspruch auf eine erneute Überlassung der Wohnung an den Mieter besteht also nur, wenn die Wohnung noch frei ist, anderenfalls ist der Mieter auf einen Schadenersatzanspruch in Form von Geld angewiesen. Ausdrücklich bejaht wurde aber das Recht auf eine einstweilige Verfügung, um den Verkauf der Wohnung an Dritte zu verhindern.


(Dr. Peter Breiholdt
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Vermieter von Neubauwohnung kann Miete frei festsetzen
Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen sind § 291 StGB (Mietwucher) und § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) zu beachten.

Vermieter von Neubauwohnungen müssen sich beim Mietpreis nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. «Bei Neubauwohnungen geht es ausschließlich nach Angebot und Nachfrage», sagte Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Daher kann der Vermieter den Preis für seine Wohnung frei festsetzen. Erst recht keine Rolle spielt der Mietspiegel. Dieser kommt nur bei Mieterhöhungen zum Tragen.

Für Wohnungen, die in der Vergangenheit bereits vermietet waren, gelten strengere Regelungen: «Der Mietpreis von Bestandswohnungen muss sich nach der objektiven Vergleichsmiete richten», erklärt der Experte. Die objektive Vergleichsmiete ist der Mietpreis, der in einem Stadtteil üblicherweise für Wohnungen verlangt wird. Dieser Preis darf um maximal 50 Prozent überschritten werden, sonst handele es sich um Wucher.

Aber bereits wenn der Preis um mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, begeht der Vermieter möglicherweise einen Verstoß gegen das Wirtschaftsstrafgesetz. Dafür muss ihm aber nachgewiesen werden, dass er eine Wohnungsnot vor Ort und die Unerfahrenheit des potenziellen Mieters ausgenutzt hat.

Wohnungssuchende sollten generell die Finger von stark überteuerten Wohnungen lassen. «Denn sind sie einmal eingezogen, lässt sich der Mietpreis nicht mehr ändern», warnt der Fachmann. Für diejenigen, die schon zu viel Miete bezahlen, hat Ropertz aber einen kleinen Trost: «Generell gilt: Je teurer ich einsteige, desto länger habe ich keine Mieterhöhung, denn die richtet sich wieder nach dem Mietspiegel.»
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Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.


(Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 4.9.2006 - 7 C 180/06
LG Berlin, Urteil vom 27.03.2007 - 63 S 313/06 ) alleine anzeigen

Kostenanspruch des Wohnraummieters gegen den Vermieter im Fall der Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23. Februar 2005 – VIII ZR 100/04) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen, und den Beklagten (unter anderem) auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der Klägerin steht kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn die Klägerin hatte den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06


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Schadensersatzansprüche gegen den Staat wegen unzumutbarer Verzögerung von Eintragungen im Grundbuch
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte heute über die Frage zu entscheiden, inwieweit einem Grundstückseigentümer Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche wegen einer unzumutbaren Verzögerung der beantragten Eintragungen im Grundbuch zustehen. In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Bauträger auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen gebildet und diese an Interessenten verkauft. Die Kaufpreiszahlungen sollten erfolgen, wenn zugunsten der Käufer Vormerkungen im Grundbuch zur Sicherung ihrer Ansprüche auf Eigentumsübertragung eingetragen waren. Der hierfür zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichts war jedoch überlastet und trug die Vormerkungen deswegen erst nach einem Jahr und acht Monaten ein. Wegen des dem insolvent gewordenen Bauträger entstandenen Zinsschadens verlangt nunmehr die finanzierende Sparkasse, der die Ersatzansprüche abgetreten worden sind, von dem Bundesland Schadensersatz in Höhe von zunächst etwa 450.000 €. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Prüfung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Er hat hierbei allerdings die geltend gemachten Ersatzansprüche im Ansatz bejaht. Jede Behörde hat die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Ist dies wegen Überlastung des zuständigen Beamten nicht gewährleistet, so haben nicht nur die zuständige Behörde (Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (Landgericht, Oberlandesgericht, Justizministerien) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe zu schaffen. Inwieweit sie hierzu in der Lage gewesen wären, war in dem vorliegenden Rechtsstreit bislang nicht hinreichend geklärt, so dass weitere Sachverhaltsfeststellungen und eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht nötig wurden. Soweit es dagegen um die Zuweisung von Haushaltsmitteln und Stellen an die Gerichte durch den Haushaltsgesetzgeber geht, hat der Bundesgerichtshof an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, dass auf eine etwaige Pflichtverletzung des Gesetzgebers ein Schadensersatzanspruch des Bürgers nicht gestützt werden kann.

Bei der hier in Rede stehenden unzumutbaren Verzögerung von Eintragungsanträgen kommt außer dem Amtshaftungsanspruch noch ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf angemessene Entschädigung für die entgangene Nutzung seines Eigentums aus dem Gesichtspunkt des so genannten "enteignungsgleichen Eingriffs" in Betracht. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der allerdings nicht auf vollen Schadensausgleich gerichtet ist, hat der Bundesgerichtshof hier für gegeben erachtet. In dieser Beziehung waren aber noch weitere tatsächliche Feststellungen zur Höhe der Entschädigung durch das Berufungsgericht erforderlich.

Urteil vom 11. Januar 2007 - III ZR 302/05

OLG Schleswig - Urteil vom 10. November 2005 - 11 U 145/04 ./. LG Lübeck - Urteil vom 27. August 2004 - 9 O 159/02

Karlsruhe, den 11. Januar 2007

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Wohnungseigentümer darf Keller nicht zum Wohnen nutzen
Urteil

Wohnungseigentümer müssen es nicht hinnehmen, wenn Mitbewohner Kellerräume zum Wohnen nutzen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken. Jeder Bewohner einer Eigentumswohnanlage sei an den festgelegten Nutzungszweck der Räume gebunden und eine anderweitige Nutzung nur einvernehmlich möglich, entschied das Gericht (Az.: 3 W 196/05). Die Richter gaben mit ihrem Beschluß dem Antrag von Wohnungseigentümern statt, einem Mitbewohner die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken zu untersagen. dpa



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Bei Zahlungsrückstand darf Wärme abgedreht werden
Läßt ein Wohnungseigentümer einen Hausgeldrückstand von mehr als sechs Monatsbeiträgen auflaufen, darf die Eigentümergemeinschaft seine Wohnung von der zentralen Versorgung mit Wärme abtrennen. Wie Wüstenrot mitteilt, hat dies der Bundesgerichtshof (V ZR 235/04) kürzlich entschieden und damit einen bisher in der Rechtsprechung nicht einheitlich bewerteten Streitpunkt geklärt. Voraussetzung sei ein entsprechender Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft. Außerdem müsse die Gemeinschaft die bevorstehende Maßnahme androhen.
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Wohneigentümer nur als Gemeinschaft haftbar
Bonn - Eine wichtige Grundsatzentscheidung fällte der Bundesgerichtshof (Az. V ZB 32/05) für Wohneigentumsanlagen. Danach ist nicht der einzelne Eigentümer per "gesamtschuldnerischer Haftung" Vertragspartner von Handwerkern oder Lieferanten, sondern jeweils die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Dieses Urteil begrüßt der Verein "Wohnen im Eigentum", entfalle damit doch das Risiko der Eigentümer, fremde Schulden bezahlen zu müssen.

Der Verbraucherschutzverein sieht das Urteil als Abkehr des BGH von der gesamtschuldnerischen Haftung. Die Gefährdung des eigenen Vermögens durch Insolvenz eines Miteigentümers oder ihrer Zahlungsverweigerung sei damit ausgeschlossen. Bisher galt: Jeder Miteigentümer haftete mit seinem gesamten Vermögen für die Schulden der Gemeinschaft. Wurde eine Eignergemeinschaft zur Zahlung einer Heizölrechnung verurteilt, konnte der Lieferant willkürlich einen Eigentümer auswählen und von ihm die Bezahlung der gesamten Schuld verlangen, unabhängig davon, wie hoch die Schuld war. Der Eigentümer mußte daraufhin von jedem anderen Miteigentümer den entsprechenden Anteil eintreiben und blieb bei insolventen Miteigentümern auf deren Teil der Schuld sitzen.

Die Neuerung nach dem BGH-Urteil: Die Eigentümergemeinschaft haftet als Ganzes für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten, und die Haftung ist auf das Gemeinschaftsvermögen beschränkt. Der einzelne Eigentümer kann nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden. Eine persönliche Haftung für die gesamte Schuld besteht nur noch in dem Fall, daß ein Eigentümer diese Schuld freiwillig übernimmt.
(BGH) alleine anzeigen

Steht dem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter ein Schadensersatzanspruch zu bei nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung?
Das Amtsgericht Hamburg hat den Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter des Gemeinschaftseigentums, der Jahresabrechnungen verspätet erstellte, abgelehnt.

Der Wohnungseigentümer hatte seinen Schadensersatzanspruch damit begründet, dass er, da die Jahresabrechnung für das Jahr 2001 nicht vorlag, gegenüber seinem Mieter nicht bis spätestens Ende 2002 abrechnen konnte.
Der Mieter lehnte dann die Zahlung der erst im Jahr 2003 erfolgten und ihm zugesandten Betriebskostenabrechnung als verjährt gemäß § 556 Abs. 3 BGB ab.

Das Amtsgericht Hamburg sah einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers nicht als gegeben an. Der Eigentümer/Vermieter habe die Möglichkeit und das Recht, beim Verwalter die Unterlagen einzusehen. Er sei deshalb selbst in der Lage, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

In dem zu entscheidenden Fall war im Verwaltervertrag keine ausdrückliche Verpflichtung des Verwalters aufgenommen, dass er Jahresabrechnungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erstellen hatte. Darüber, ob eine solche Verpflichtung im Verwaltervertrag einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers rechtfertigen würde, hatte das Amtsgericht mithin nicht zu entscheiden.
(Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 29.06.2005 - Aktenzeichen: 102b II 57/05 WEG.) alleine anzeigen

Verwalterzahlung auf Wohngeld
Hat der Verwalter in einer kleineren Wohnungseigentümergemeinschaft, weil einer der Miteigentümer mit seinen Zahlungen des Wohngeldes erheblich in Rückstand war, den Fehlbetrag der laufenden Kosten der Gemeinschaft aus eigener Tasche vorgeschossen, so liegt darin, wenn ein anderer Wille nicht ausdrücklich erklärt wurde, keine befreiende Drittleistung (§ 267 BGB) für den säumigen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft kann deshalb von diesem die rückständigen Beiträge weiterhin verlangen.
(OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - Aktenzeichen: 16 Wx 210/04.) alleine anzeigen

Mitwirkung bei Gartenpflege
Ein Beschluss. dass im Hinblick auf die Gartenanlage der Gemeinschaft "einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkraut jäten, Gießen etc. nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden" sollen, entspricht unabhängig von der Frage, ob Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss derartige Arbeiten überhaupt auferlegt werden können, schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er dadurch, dass er nicht festlegt, wer wann welche Arbeiten in welchem Umfang zu erledigen hat, inhaltlich zu unbestimmt ist.
(OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2004 - Aktenzeichen: 16 WX 151/04.) alleine anzeigen

Verwalterhonorar; Gesamtschuld der Wohnungseigentümer
1. Ein Verwalter von Wohnungs- und Teileigentum kann wegen seiner Honoraransprüche nach § 421 Satz 1 und Satz 2 BGB gegen jeden beliebigen Eigentümer vorgehen und von diesem als Gesamtschuldner Zahlung verlangen.
2. Ob ein Eigentümer im Innenverhältnis freizustellen ist, ist im Verhältnis zum Verwalter als Dritten unerheblich. Bis zur Wirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Eigentümer als Schuldner verpflichtet.
3. Den besonderen Regelungen des WEG ist keine Beschränkung zu entnehmen, dass Dritte nur solche Eigentümer gerichtlich in Anspruch nehmen können, gegen die die anderen Eigentümer im Innenverhältnis fällige Forderungen haben.
(Amtsgericht Neukölln, Beschluss vom 17.01.2005 -Aktenzeichen: 70 I111/04 WEG-ZMR 2005, S. 485.) alleine anzeigen

Gewinne aus Grundstücksveräußerung innerhalb der Spekulationsfrist nur bei Selbstnutzung steuerfrei
Gewinne aus Grundstücksveräußerung innerhalb der Spekulationsfrist nur bei Selbstnutzung steuerfrei Veräußerungsgewinne bei Grundstücken sind einkommensteuerpflichtig, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgt. Grundstücke sind Gebäude, selbstständige Gebäudeteile, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume. Werden zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzte Grundstücke veräußert, ist der erzielte Veräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen nicht steuerpflichtig. Das Einkommensteuergesetz enthält zwei Bedingungen, von denen zumindest eine für die Ausnahme von der Besteuerung erfüllt sein muss:

Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand
Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei aufwendiger Modernisierung eines Mehrfamilienhauses nach der Anschaffung - Aufwendungen für Erneuerung insbesondere der Wasser- und Elektroleitungen, Fenster, Türen, Heizkörper und Bäder sowie für die Isolierung des Flachdachs und der Balkone als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Auch zusätzlicher Einbau einer Gegensprechanlage mangels wesentlicher Verbesserung kein Herstellungsaufwand.
HGB § 255 Abs. 1, 2; EStG §§ 9 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 1

Aufwendungen für den Einbau neuer Gegenstände in vorhandene Installationen eines Wohnhauses können nur dann zu Herstellungskosten gem. § 155 Abs. 2 Satz 1 HGB führen, wenn sie eine deutliche Erweiterung seines Gebrauchswerts (wesentliche Verbesserung) zur Folge haben.
(Bundesfinanzhof, Urteil vom 20.08.2002 - Aktenzeichen IX R 98/00) alleine anzeigen

Beschränkte Schadensersatzpflicht bei umgestürzten Bäumen
Der Nachbar eines Grundstückseigentümers verlangte von diesem Schadensersatz, weil bei einem Sturm zwei Bäume umgestürzt waren und dabei seinen PKW und seinen Carport beschädigt hatten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht lehnte einen
solchen Anspruch ab.

In der Entscheidung nahm das Gericht zu Umfang und Inhalt der Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers Stellung. Danach ist der private Verkehrssicherungspflichtige maximal einmal pro Jahr verpflichtet, eine Sichtkontrolle der Bäume durchzuführen. Eine eingehende fachmännische Untersuchung ist erst dann vorzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die der Erfahrung nach auf eine besondere Gefährdung hindeuten. Grenzen Bäume an öffentliche Straßen, sind die dagegen regelmäßig zwei Mal pro Jahr zu überprüfen, und zwar in unbelaubtem und belaubtem Zustand. Stürzt dennoch ein Baum bei einem Sturm um und verursacht Schaden an fremdem Eigentum, so besteht keine Schadensersatzpflicht, da der Schaden dann Folge eines von niemandem zu beherrschenden Naturereignisses ist.
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Überpinselte Schäden beseitigt der Verkäufer
Vertuscht ein Immobilienbesitzer, der sein Haus verkaufen möchte, Feuchtigkeitsschäden im Keller durch einfaches Übermalen und verkauft er sein Anwesen, ohne den Käufer direkt auf den Mangel hinzuweisen, so handelt er arglistig - mit der Folge, daß er für die Schadenbeseitigung haftet (Oberlandesgericht Koblenz, 5 U 1111/05).

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Hausverkäufer muss auf schikanöse Nachbarn hinweisen
Frankfurt/Main - Der Verkäufer eines Hauses muss den Käufer ungefragt über extrem schikanöse Nachbarn aufklären. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt in einem neuen Urteil (Az. 4 U 84/01) entschieden.

Die Klägerin hatte im Jahre 1999 ein Wohnhaus gekauft und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug stieß ihr Nachbar Morddrohungen gegen sie aus, beleidigte sie, beschmierte die Haustür mit Erbrochenem, schrie laut herum und ließ nachts laut Musik laufen. Dieses Verhalten war den Verkäufern nach den Erkenntnissen des OLG bereits seit Jahren bekannt gewesen. Schließlich waren sie sogar wegen Angstzuständen in Behandlung.

Der Käuferin sagten sie jedoch laut OLG-Urteil nur, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon einmal laut. Diesen Hinweis wertete das Gericht als verharmlosend und somit als unzureichend. Die Verkäufer müssen der Klägerin daher die Erwerbs-, Finanzierungs- und Renovierungskosten in Höhe von mehr als 200 000 Euro sowie die Zinsen ersetzen. Im Gegenzug bekommen sie ihr Haus zurück. dpa

(Gefunden in: DIE WELT, 21.08.05) alleine anzeigen

Keine Haftung für herabfallende Dachlawinen
Das kann in schneereichen Wintern schnell einmal passieren: Schnee- und Eislawinen lösen sich vom Dach und stürzen auf Fahrzeuge, die vor dem Haus abgestellt sind, oder Passanten, die gerade vor dem Haus vorbeigehen. Werden die Passanten verletzt oder entsteht an den Fahrzeugen Schaden, sind Sie als Hausbesitzer nicht von vornherein verpflichtet, Schadenersatz oder Schmerzensgeld zu zahlen.

Der Grund: Sie müssen überhaupt nur dann Vorkehrungen gegen herabfallende Dachlawinen treffen, wenn die Gemeindesatzung dies vorschreibt oder die örtlichen Verhältnisse es erfordern. Insbesondere müssen Sie nicht generell Schneefanggitter oder Warntafeln anbringen. Dazu sind Sie allenfalls dann verpflichtet, wenn massive Schneefälle vorausgegangen sind oder Tauwetter eingesetzt hat.

(LG Coburg, Az: 32 S 105/03) alleine anzeigen

Unterhalt und Immobilienverkauf
Verkauft ein (Noch-)Ehemann während der Trennung von seiner Frau sein Haus, aus dem er vorher Mieteinnahmen erzielt hat, so kann er nach der Scheidung nicht argumentieren, es sei eine Einnahmequelle entfallen. Denn die Trennungsphase gehört noch zur Ehezeit, in der die "ehelichen Lebensverhältnisse" geprägt wurden. Die vorherige Miete wird als Einnahme fortgeschrieben, solange der Mann nicht vorträgt, wie er den Verkaufserlös angelegt hat.

((Saarländisches Oberlandesgericht, Az. 6 UF 16/03)) alleine anzeigen

Zinsschaden auf Minderwerte
Berechnet der arglistig getäuschte Käufer seinen nach § 463 Satz 2 BGB a.F. geltend gemachten Schaden in der Weise, dass er die Kaufsache behält und den Minderwert ersetzt verlangt, kann er die Finanzierungskosten, die er für den Teilbetrag des Kaufpreises hat aufwenden müssen, der auf den Minderwert entfällt, nicht als Nichterfüllungsschaden erstattet verlangen.
(BGH, Urteil vom 28.06.2002 - Aktenzeichen: V ZR 188/01) alleine anzeigen

Außerordentliche Kündigung bei Gewerberaum
Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor der Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes (§ 580 a Abs. 2, 4 BGB n.F.) die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1a BGB a.F..
(BGH, Urteil vom 08.05.2002 - Aktenzeichen: XII ZR 323/00) alleine anzeigen

Inanspruchnahme der Kaution
Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet, so kann der Vermieter diese während des laufenden Mietverhältnisses in der Regel nur dann in Anspruch nehmen, wenn es sich um unbestrittene Ansprüche handelt.
(Amtsgericht Neuss, Urteil vom 07.12.2001, Aktenzeichen: 34 C 4727/01) alleine anzeigen