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Mietrecht
Vertrag kann Mietminderung nicht ausschließen
Der Ausschluss der Mietminderung wegen Mängeln durch Formularklausel ist im Gewerberaummietvertrag nicht zulässig. Zahlt der Mieter trotz eines Mangels, kann er die Miete zurückfordern.
Hintergrund
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Büroräume. Der Mietvertrag enthält folgende Formularklausel:
"Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten."
Die Geschäftsräume haben keine Fenster. Die Mieterin hat beanstandet, dass die Klimaanlage nicht funktionsfähig sei und forderte die Vermieterin auf, die Anlage in einen einwandfreien Zustand bringen zu lassen. Trotzdem hat die Mieterin weitere 45 Monate die Miete vollständig und vorbehaltlos gezahlt. Dann stellte sie die Zahlungen ein. Die Vermieterin fordert die rückständigen Mieten.
Entscheidung
Die Mieterin muss nicht zahlen.
Die zitierte Klausel des Mietvertrages ist so zu verstehen, dass sie die Minderung vollständig ausschließt und dem Mieter auch keine Möglichkeit der Rückforderung verbleibt. Die Klausel benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen: Dieser hätte die volle Miete zu zahlen, obwohl ihm der Vermieter den Mietgebrauch nicht vertragsgemäß gewährt. Das Austauschverhältnis wäre empfindlich gestört.
Die Mieterin hat ihr Minderungsrecht auch nicht verwirkt, obwohl sie die Miete lange vorbehaltlos bezahlt hat. Die Vermieterin hat mit der Verwendung einer unwirksamen Klausel gegen ihre vorvertraglichen Pflichten verstoßen. Sie musste damit rechnen, dass die Mieterin die Unwirksamkeit der Klausel nicht sofort bei Auftreten eines Mangels, sondern erst später erkennen und sich dann auf die Minderung berufen wird. Die Vermieterin konnte somit wegen ihres eigenen Vertragsverstoßes nicht darauf vertrauen, die Mieterin werde wegen des großen Zeitablaufs ihr Recht nicht mehr geltend machen.
(BGH, Urteil vom 12.3.2008, XII ZR 147/05)
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